Les offres pour investir dans l’immobilier locatif semblent alléchantes, souvent on vous sert l’offre en faisant une simple soustraction entre le capital investi – le loyer annuel qu’on en attend- les réductions d’impôts, soyez prudents le calcul de rentabilité d’un appartement locatif n’est pas si simple.
Si vous faites ce placement, c’est évidemment pour qu’il soit rentable, alors comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ? Il faut tenir compte des investissements – capitaux investis, frais de notaire, charges, contributions sociales et impôts – et des revenus – loyers, réductions d’impôts – Nous allons essayer de vous indiquer une méthode de calcul cohérente.
Etape 1 : Calculer la rentabilité brute en %
Le rendement de l’investissement locatif brut se calcule de la façon suivante :
Loyer annuel brut (sans les charges) / investissement initial (le prix d’achat + les frais d’agence et/ou de notaire + les éventuels travaux de rénovation) x 100
Exemple : pour Un logement loué 550 €/mois et acheté 125 000 €
(550×12)/125 000 x 100
6600/125000 x 100=5.28 % – ce résultat correspond à la rentabilité brute. C’est une première indication, cependant bien d’autres éléments rentrent en ligne de compte pour un calcul plus précis tels que les impôts locaux – et là il y a des écarts conséquents selon les communes – ou les charges.
Etape 2 : Calculer la rentabilité nette en %
Pour calculer la rentabilité locative nette, on reprend le même calcul que précédemment mais on retranche du montant des loyers annuels toutes les charges et impôts incombant au propriétaire (la taxe foncière, les charges que vous ne pouvez pas répercuter au locataire, frais de copropriété, frais d’entretien et frais de gestion – on entend par frais de gestion les frais que vous engagerez si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel)
Exemple : On reprend le logement de notre exemple ci-dessus, et on retranche du montant des loyers la taxe foncière de 450 €, 250 € de charges non récupérables et 10% soit 660 € de frais de gestion.
Donc (6600-450-250-660)/125 000 x 100
5 240 / 125 000 x 100= 4.19% – ce résultat correspond à la rentabilité nette de charges, et donne une idée encore plus précise de la rentabilité réelle de votre investissement locatif.
Etape 3 : Calculer la rentabilité nette/nette
La rentabilité nette-nette, c’est le résultat que l’on obtient quand on ajoute à la rentabilité nette précédemment calculée, les avantages fiscaux. Il est difficile de continuer avec notre exemple car ce calcul est à adapter au cas par cas, beaucoup de paramètres entre en ligne de compte :
- Le genre de bien que vous souhaitez acheter : si vous investissement dans un logement neuf vous bénéficierez des avantages fiscaux de la loi Pinel ou du dispositif Censi-Bouvard et si vous investissez au contraire dans de l’ancien vous pouvez bénéficiez de l’avantage fiscal Cosse.
- Les travaux que vous allez effectuer sont déductibles de vos impôts.
- Les intérêts de vos emprunts sont également déductibles.
Dans tous cas, il convient de prendre toutes les précautions nécessaires et toutes les données en considération pour réussir votre placement et obtenir un bon chiffre en terme de rentabilité investissement immobilier, n’hésitez donc pas à faire appel à un professionnel de confiance qui saura vous conseiller et vous guider.
