Les plus gros postes de dépense en copropriété

Ces dernières années, la tendance est à la hausse des charges de copropriété. Cependant, certains postes de dépenses sont plus budgétivores que d’autres. Il s’agit entre autres du chauffage, des honoraires du syndic, de l’assurance et des frais d’entretien. Heureusement, il est possible de faire baisser la note et de réaliser quelques économies.

Le chauffage : un poste de dépense important

Avec une hausse de +9,8 % en 2018, le chauffage représente environ 30 % des charges de copropriété. Ce poste de dépenses qui comprend également les frais liés à l’électricité, au gaz et à l’eau chaude sanitaire est donc un véritable gouffre financier. En copropriété, le chauffage coûte en moyenne 14,6 €/m² par an. Par ailleurs, même si en 2019, ces charges n’ont pas évolué en raison de la clémence de l’automne et de l’hiver, elles restent considérables.

Il faut noter que l’une des raisons qui rendent les dépenses de chauffage aussi importantes est la surchauffe des appartements. En effet, les articles R 111-6 et R 131-20 du Code de la construction recommandent une température de chauffage 18°C. Cependant, dans la plupart des appartements, la température de chauffe est de 20 à 21°C.

Comment réduire les dépenses énergétiques en copropriété ?

Une mauvaise isolation thermique est la principale cause de la déperdition de chaleur et de l’augmentation de la consommation d’énergie. Le premier réflexe pour faire des économies sur le long terme serait donc de faire appel à un professionnel tel que Hellio qui propose des solutions efficaces pour réduire les dépenses énergétiques : calorifugeage, isolation des vannes, isolation des combles, etc.

Cependant, avant de lancer ces aménagements, il vous faudra d’abord investir dans un audit de performance énergétique. Ce dernier vous permettra de déterminer avec précision les travaux à entreprendre pour réduire votre facture énergétique. Les travaux d’amélioration énergétique représentent en eux-mêmes un investissement non négligeable. Toutefois, cette dépense est allégée par des dispositifs tels que l’éco-PTZ copropriété.

Il existe néanmoins des moyens plus simples d’économiser l’énergie. En effet, selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, il suffit de baisser de 1% la température de chauffage au centre des pièces pour faire baisser la facture énergétique de la copropriété de 7 %. De même, un entretien régulier de la chaudière collective peut réduire la consommation de 12 %.

Le coût des travaux d’entretien

Robinet qui fuit, porte qui ferme mal, dératisation, les travaux d’entretien représentent environ 16 % des charges de la copropriété. Ce poste de dépenses a d’ailleurs connu entre 2017 et 2018 une évolution de 1,5 % et coûte en moyenne 8 €/m² par an. Cependant, ce qui rend ce poste de dépenses si gourmand, c’est le fait que de nombreux contrats d’entretien sont systématiquement renouvelés. Avec ce système, le prix des prestations évolue avec le temps, ce qui est rarement avantageux pour la copropriété.

Comment faire des économies ? Le premier moyen de réduire les charges d’entretien de la copropriété est de cibler les contrats d’entretien et de maintenance. En effet, certains travaux d’entretien ne sont pas vraiment utiles et peuvent être effectués de façon ponctuelle. Il est donc superflu de les réaliser systématiquement. Toutefois, faire baisser le coût de votre facture d’entretien ne veut pas forcément dire que vous devez changer de prestataire : vous pouvez par exemple renégocier votre contrat. Pensez également à mettre en concurrence les offres des prestataires afin de retenir celui qui offre le meilleur prix du marché.

Les honoraires du Syndic

Les honoraires du syndic représentent 10 à 12 % des charges de copropriétés. Ce poste de dépenses revient en moyenne à 5,80 €/m² par an. Toutefois, depuis la loi Alur du 26 mars 2015, les obligations du syndicat ont évolué. Ce dernier a désormais l’obligation de proposer un contrat type comportant le forfait de base et les honoraires complémentaires. Cet état des choses a eu pour conséquence de provoquer une constante évolution des charges. En effet, entre 2017 et 2018, les charges liées aux honoraires du syndic ont évolué de 6,5 %.

Il est courant de voir le syndic réviser ses honoraires. Toutefois, une révision de 10 % n’est pas acceptable. En d’autres termes, si les frais de gestion de votre copropriété évoluent de façon exponentielle et sans raison, il serait temps de renégocier le contrat. Par ailleurs, vous pouvez même penser à le mettre en concurrence au cours de la prochaine assemblée générale. Un contrat de syndic d’un an en lieu et place des trois ans renouvelables prescrits est l’idéal pour obliger ce dernier à une meilleure maîtrise des dépenses. Par ailleurs, lorsqu’une vente est réalisée, il est important de vous assurer que le syndic ne fait pas effectuer un diagnostic dans le seul but de toucher des commissions. Par exemple, le dépistage de termites n’est pas obligatoire dans tous les départements. En dernier ressort, il vous reste l’alternative du « syndic bénévole ». Ceci est possible pour les immeubles de moins de 20 lots. Ce rôle est en général tenu par un copropriétaire ayant des notions de gestion et de comptabilité.

L’assurance

L’assurance représente environ 7 % des charges de la copropriété et coûte en moyenne 3,1 €/m² par an. Par ailleurs, ce poste de dépenses colossal subit chaque année une évolution qui peut aller jusqu’à 6,9% selon l’Arc, en raison de la hausse considérable des dégâts en eau en 2018 : +20 %. Le contrat d’assurance dans la copropriété est indispensable. Cependant, bonne nouvelle, seule l’assurance responsabilité civile est obligatoire. Il est donc possible de se passer d’une garantie multirisque. Dans ce cas, la réparation des dégâts des eaux, par exemple, incombe au colocataire qui en est responsable.

Le meilleur moyen de réduire le coût de ce poste de dépenses est de faire appel à un courtier. Ce dernier se chargera de comparer divers contrats d’assurance et de vous dénicher l’assureur qui propose les meilleures garanties.

L’ascenseur en copropriété

L’entretenir un ascenseur revient en moyenne à 2,80 €/m² par an. Représentant 5,7 % des charges de copropriété, ce poste de dépenses a connu une évolution de +1,5 % entre 2017 et 2018. En général, le syndic signe un contrat d’entretien et de maintenance avec un prestataire. Toutefois, lorsqu’il s’agit d’un contrat à long terme, il est inévitable de voir augmenter le prix des prestations. Même si la signature d’un contrat d’entretien est inévitable pour des raisons de sécurité, il est possible d’en faire baisser les charges en souscrivant à un contrat à court terme.

En outre, la vérification obligatoire d’un ascenseur est prévue tous les 5 ans, il est donc inutile de souscrire un contrat incluant une vérification annuelle. Faites également attention au coût des prestations hors contrat et faites jouer la concurrence pour trouver le prestataire qui propose le meilleur tarif.