Quand on habite dans une copropriété, il faut toujours anticiper les travaux de ravalement de façade afin de prévoir leurs financements. Ils peuvent être imposés ou volontaires, mais s’agissant de travaux qui relèvent d’une obligation légale, aucun copropriétaire n’y échappe.
Le ravalement de façade trouve son intérêt dans la préservation du bon état de l’immeuble, ce qui est dans l’intérêt de la collectivité. Parallèlement, il permet de répondre aux contraintes de l’environnement urbain. Durant toute la procédure, le syndic a d’importants rôles à jouer, aussi bien dans l’administration de l’immeuble, l’exécution des travaux que leur financement, etc. Faisons le point dans cet article.
Copropriété : qui finance le ravalement de façade ? Quelles aides ?
En toute logique, les copropriétaires sont responsables du financement d’un ravalement de façade. Suivant ses tantièmes, chacun doit s’acquitter de sa quote-part. De ce fait, les copropriétaires n’ont aucune raison de tomber des nues à l’annonce par le syndic de la nécessité d’investir pour ces travaux.
D’ailleurs, cela peut constituer une raison pour faire doubler les charges liées à l’immeuble. Notamment en cas de vétusté ou de non-conformité de ce dernier. Chacun doit débourser en moyenne entre 2 000 à 5 000 euros pour le ravalement, contraignant certains copropriétaires à contracter des prêts bancaires.
Cependant, d’autres moyens de financement sont possibles. Par exemple, les travaux d’amélioration de l’isolation thermique ouvrent droit à des subventions comme l’éco-PTZ. Ainsi, il est préférable de s’adresser à des syndics de type Léa Syndic pour en savoir plus et espérer bénéficier de ces aides.
Autre attribution du syndic de copropriété : la mise à disposition d’un prêt spécifique, à voter en AG, pour les copropriétaires qui le souhaitent. Taux de prêt faible, pas de garanties hypothécaires requises ni de pénalités financières pour un remboursement anticipé… Les conditions très intéressantes font la particularité de ce prêt.
Les principaux rôles du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété dispose de tous les pouvoirs d’un organe exécutif. En plus de l’administration de l’immeuble, il est en charge d’établir le budget prévisionnel et de le soumettre au vote, de percevoir le fonds versé comme avance, d’assurer l’exécution des dispositions votées lors de l’AG.
Le syndic a aussi la charge de représenter le syndicat pour tout acte civil et judiciaire, de tenir un carnet d’entretien qu’il mettra à disposition des copropriétaires, d’afficher les informations à l’issue des AG concernant les travaux ayant trait à l’immeuble.
Si un copropriétaire décide de vendre son lot, le syndic doit fournir une copie du carnet d’entretien à remettre à tout candidat à l’acquisition. Avant la mise en route des travaux, il incombe au syndic de déclarer les travaux ou de demander le permis de construire.
Un permis est en effet nécessaire si les travaux sont susceptibles de modifier la façade ou quand l’immeuble est inscrit à l’ISMH (Inventaire supplémentaire des monuments historiques).
Pourquoi des travaux de ravalement de façade dans un immeuble ?
Au fil du temps, tout bâtiment vieillit, car il subit quotidiennement toutes sortes d’agressions climatiques et des pollutions. C’est notamment le cas s’il est situé dans un milieu urbain où ces dernières atteignent leur paroxysme.
Or, la façade d’un bâtiment, c’est un peu comme sa peau qui le protège et l’isole à la fois. Encrassée, fissurée et vieillissante, elle a besoin de nettoyage et d’entretien pour ne pas tomber en ruine et nécessiter des travaux encore plus lourds et un budget plus élevé. Retarder les travaux de ravalement de façade expose encore les copropriétaires au risque de voir s’envoler les devis des artisans.
Plusieurs signes précurseurs peuvent alerter, comme un affadissement ou un décollement de la peinture ou l’apparition des lichens et mousses souvent en raison des pollutions urbaines. Les dégradations plus importantes peuvent porter sur les joints de la façade qui se dégradent, des blocs de pierre de la façade abîmés, des efflorescences s’apparentant à des taches blanches et surtout des fissures qui se forment et l’enduit de façade qui se décolle.
À part cela, les graffitis peuvent aussi obliger à ravaler la façade. Dans tous les cas, ces travaux apportent une plus-value immobilière et évitent la dépréciation des immeubles et appartements. S’ils peuvent aussi mettre en valeur le patrimoine local, ces travaux écourtent les délais de vente, le cas échéant.
Ravalement de façade en copropriété : une obligation légale
Bien qu’après constat des symptômes de dégradation de l’immeuble, le ravalement de la façade peut être conduit à l’initiative des copropriétaires. Ces travaux sont en réalité obligatoires aux yeux de la loi. Ceci dans l’objectif d’harmoniser le paysage local.
L’article L132-1 du code de la construction et de l’habitation impose l’entretien de la façade pour son bon état de propreté, suivant une liste du préfet ou avis du conseil municipal. Les immeubles à Paris et dans certaines communes sont visés par un arrêté préfectoral à ce sujet. Mais globalement, les travaux de façade doivent avoir lieu tous les dix ans.
Dans ce cas, c’est la mairie qui en fait la demande ferme, communément connue sous le nom d’« injonction », à l’intention du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Ce dernier a exactement 6 mois pour engager les travaux sous peine de voir la mairie les prescrire par une notification envoyée au syndic.
À son tour, c’est ce dernier qui est tenu d’en informer chaque propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Dès lors, les travaux ne doivent pas excéder un an et en cas de manquement, la mairie est en droit de saisir le Tribunal de grande instance afin d’obliger les copropriétaires à entreprendre ces travaux à leurs frais.
Ravalement de façade et les votes en Assemblée Générale
Pour tout immeuble en copropriété, les travaux relatifs aux parties communes à l’image d’un ravalement doivent faire l’objet d’un accord commun au sein de la collectivité. Le syndic est chargé de prendre en main la mise en œuvre et la réception.
S’il s’agit d’un syndic en ligne, ces rôles incombent au conseil syndical. Par conséquent, l’issue du vote impératif en assemblée générale déterminera l’importance des travaux et leur nature. Ce sera alors un vote à la majorité simple pour les travaux d’entretien visant la propreté du bâtiment (art. 24 de la loi de 1965), un vote à la majorité absolue pour des travaux sur l’isolation (loi de 1965, art. 25).
Quand le ravalement est imposé par la commune, le vote n’est plus nécessaire, mais sa mise en œuvre doit se décider en AG.
