La loi Denormandie a été adoptée pour favoriser les travaux de rénovation des immeubles anciens et vétustes. Elle s’applique aux bâtiments localisés dans des zones à forte demande de logement. Sous réserve du respect de certaines conditions, ce dispositif octroie des avantages fiscaux intéressants aux investisseurs.
Présentation du dispositif Denormandie
Ce dispositif promet à toute personne qui réalise un investissement locatif dans l’immobilier ancien un avantage fiscal. Cette réduction fiscale est fonction du montant investi, de la durée du bail et de la localisation géographique du logement. La réduction d’impôt se module comme suit :
- Baisse d’impôt de 12 % du prix du bien pour une location de 6 ans ;
- Baisse d’impôt de 18 % du prix du bien pour une location de 9 ans ;
- Baisse d’impôt de 21 % du prix du bien pour une location de 12 ans.
Du reste, le dispositif s’applique pour tout investissement réalisé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
Conditions pour bénéficier du dispositif
Pour bénéficier du dispositif de la loi Denormandie, un certain nombre de conditions doivent être remplies.
L’état du logement
Le bien immobilier objet de l’investissement locatif doit obligatoirement être ancien et nécessiter des travaux de rénovation. Il peut aussi s’agir d’un local à transformer en usage d’habitation. Le montant minimal des travaux est fixé à 25 % du coût de l’immeuble.
Les travaux effectués doivent viser :
- L’amélioration des performances énergétiques du logement de 30 % minimum ;
- Le changement de la chaudière ainsi que l’isolation des combles, des murs et des fenêtres ;
- La création d’une nouvelle surface habitable comme un garage ou une terrasse.
Par ailleurs, l’emplacement du bâtiment est également important.
La localisation géographique
La finalité de la loi Denormandie est d’encourager la rénovation de logement dans les zones à forte demande de logement. À ce titre, seuls les investissements locatifs effectués dans les localités inscrites au plan Action cœur de ville ou celles ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire sont éligibles.
Conditions relatives au bail
Le logement rénové ne doit pas être loué à une personne rattachée au foyer fiscal de l’investisseur. De même, son revenu fiscal de référence est plafonné par la loi en fonction de la zone géographique. Le bien doit être mis en location dans l’année suivant la fin des travaux de réhabilitation pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Par ailleurs, la location doit être destinée à l’usage d’habitation principale.
La loi facilite un accès aux logements à une partie de la population non éligible au logement social, mais qui ne gagne pas assez pour louer dans le parc privé. À ce titre, elle plafonne les revenus des futurs locataires selon le nombre de personnes formant le foyer fiscal et aussi selon la zone concernée.
Les plafonds
La loi a institué des plafonds concernant l’avantage fiscal et le loyer.
Plafonnement de l’avantage fiscal
La réduction de l’impôt promise couvre 300 000 € d’investissement, les travaux étant intégrés à ce plafond. Il faut ajouter celui de 5500 € par mètre carré habitable pour obtenir le montant de cette réduction.
Plafonnement du loyer
La loi limite le loyer mensuel maximal que peut réclamer le propriétaire. Pour ce faire, le plafond prend en compte la zone de localisation du logement et la surface totale habitable. Elle détermine ainsi le coefficient multiplicateur et l’index pour le calcul.
Avantages du dispositif
Hormis la réduction d’impôt évoquée plus haut, la loi Denormandie offre beaucoup d’autres avantages. En premier lieu, elle permet d’effectuer un achat sans apport. La réduction d’impôt et le loyer perçu vont servir amplement à payer les mensualités du crédit immobilier.
En second lieu, l’investissement locatif étant effectué dans une zone à forte demande de logements, il sera très aisé de louer son bien. En plus, contrairement au dispositif Duflot, il est possible de louer le bien à un membre de sa famille à condition qu’elle ne soit pas rattachée à son foyer fiscal.
Enfin, la loi Denormandie permet à l’investisseur de déduire certaines charges comme la taxe foncière, les charges d’entretien et l’assurance. Les coûts de la gestion locative ainsi que les intérêts payés sur l’emprunt contracté pour effectuer l’achat sont aussi pris en compte.
